Bauanfrage / Bauanträge
Allgemeine Bauanfragen
Sie möchten einen Anbau, Umbau oder eine Erweiterung auf Ihrem Grundstück vornehmen und sind sich nicht sicher, ob das Bauvorhaben verfahrensfrei oder genehmigungspflichtig ist.
Zur Beurteilung Ihres Vorhabens nehmen wir gerne Ihre Zeichnungen, Skizzen mit Maßangaben oder auch Bilder entgegen. Diese senden Sie bitte per Post oder E-Mail an:
Stadt Kuppenheim, Friedensplatz, 76456 Kuppenheim
E-Mail: fachbereichbauen@kuppenheim.de.
Bauvorbescheid
Sollten Sie Fragen bei der Verwirklichung Ihres Bauvorhabens haben, kann es zweckmäßig sein, dass Sie zunächst einen Antrag auf Erteilung eines Bauvorbescheids stellen.
Durch einen Bauvorbescheid können Sie bereits vor Einreichung eines förmlichen Baugenehmigungsantrags einzelne Fragen abklären lassen. In der Regel geht es dabei um die grundsätzliche Bebaubarkeit eines Grundstücks. Hat die Baurechtsbehörde über eine baurechtliche Zulässigkeitsfrage durch einen Bauvorbescheid entschieden, ist sie innerhalb einer bestimmten Frist im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens an diese Entscheidung gebunden.
Dem schriftlichen Antrag auf Bauvorbescheid sind folgende Bauunterlagen in dreifacher Ausfertigung beizufügen:
- Lageplan
- Baubeschreibung
- Bauentwurfsskizzen
Hinweis:
Der Bauvorbescheid ist drei Jahre gültig. Danach verliert er seine Bindungswirkung. Eine Verlängerung um bis zu drei Jahre ist möglich.
Bauantrag
Allgemeine Rahmenbedingungen
Bei der Planung eines Gebäudes müssen bestimmte Rahmenbedingungen beachtet werden, die in den gesetzlichen Bestimmungen enthalten sind. Maßgebende Vorschriften für das Baurecht finden Sie im Baugesetzbuch, in der Baunutzungsverordnung, in der Landesbauordnung für Baden-Württemberg, in der Ausführungsverordnung zur Landesbauordnung und in Spezialvorschriften (zum Beispiel wasserrechtliche Vorschriften).
Hinweis:
Da das Baurecht ein sehr komplexer Bereich ist, sollten Sie sich unbedingt mit einem Architekten beraten und Kontakt mit den zuständigen Ämtern aufnehmen. Welche Vorschriften bei einem Bauvorhaben zu beachten sind, hängt immer vom konkreten Grundstück und dem geplanten Bauvorhaben ab.
Die Vorschriften des Baugesetzbuches (BauGB) und der Baunutzungsverordnung (BauNVO) regeln im Wesentlichen die Bebaubarkeit des Grundstückes (Bauplanungsrecht) und stellen Regeln für die Erstellung von Bauleitplänen auf. Diese Bauleitpläne enthalten beispielsweise Regeln und Vorschriften über
- Art und Maß der zulässigen Bebauung im Plangebiet und
- die Bauweise und die überbaubare Grundstücksfläche (Baulinie, Baugrenze):
- Ist eine Baulinie festgesetzt, muss auf dieser Linie gebaut werden.
- Ist eine Baugrenze oder Bebauungstiefe festgesetzt, dürfen Gebäude und Gebäudeteile diese nicht überschreiten.
Die BauNVO gilt grundsätzlich für Gebiete, für die ein Bebauungsplan existiert. Außerdem ist sie im Einzelfall auch im unbeplanten Innenbereich in Bezug auf die Art der Nutzung anzuwenden.
Die Vorschriften der Landesbauordnung für Baden-Württemberg (LBO) und der Ausführungsverordnung zur LBO (LBOAVO) regeln, wie im Einzelnen gebaut werden darf (Bauordnungsrecht). Gegenstand des Bauordnungsrechts sind Vorschriften über die Errichtung, Änderung und den Abbruch von baulichen Anlagen, insbesondere von Gebäuden. So definiert das Bauordnungsrecht unter anderem, was ein Gebäude ist, teilt Gebäude in verschiedene Gebäudeklassen ein, regelt die Abstandsflächen, allgemein die Brand- und Betriebssicherheit sowie die Nutzbarkeit von baulichen Anlagen. Außerdem enthalten die bauordnungsrechtlichen Vorschriften Regelungen zur Verkehrssicherheit, zur Barrierefreiheit und zur Erforderlichkeit von Stellplätzen und privaten Kinderspielplätzen.
Es gibt folgende Verfahren:
- Das umfassende Baugenehmigungsverfahren:
Sie beantragen eine Baugenehmigung und die Baubehörde prüft sie umfassend. - Das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren:
Sie beantragen eine Baugenehmigung und die Baubehörde prüft nur bestimmte Punkte davon. - Das Kenntnisgabeverfahren:
Sie informieren die Behörde umfassend. Das reicht aus. Die Behörde wird nicht weiter tätig. - Das verfahrensfreie Bauvorhaben:
Sie müssen keine Baubehörde informieren, die Behörde prüft vor Ihrem Vorhaben nichts.
Achtung: Kein Baubeginn ohne die gegebenenfalls erforderliche Genehmigung!
Bauen ohne erforderliche Genehmigung ist eine Ordnungswidrigkeit und kann Sie Geld kosten. Hinzu kommt das Risiko, dass Sie eine nicht genehmigungsfähige, aber begonnene Baumaßnahme wieder ganz oder teilweise beseitigen müssen.
Der rote und der grüne Punkt
Sobald Sie alle Genehmigungen eingeholt haben, können Sie die Baustelle einrichten, dürfen aber noch nicht loslegen:
- Bei genehmigungspflichtigen Vorhaben dürfen Sie das erst nach Erhalt des Baufreigabescheins, dem "Roten Punkt".
- Bei kenntnisgabepflichtigen Vorhaben dürfen Sie das erst nach Ablauf einer Frist ab Einreichung der vollständigen Bauvorlagen (zwei Wochen oder einen Monat). Dafür hat sich ein „Grüner Punkt“ eingebürgert.
- Bei Teilbaufreigaben, wenn also z.B. bis zur Entscheidung des Bauantrags nur die Erd- und Gründungsarbeiten freigegeben wurden, haben sich jeweils "halbe Punkte" eingebürgert.
Genehmigungspflichtige Bauvorhaben
Für alle Bauvorhaben, die von der Landesbauordnung für Baden-Württemberg nicht ausdrücklich als verfahrensfrei bestimmt sind oder für die Sie nicht das Kenntnisgabeverfahren gewählt haben beziehungsweise wählen konnten, müssen Sie eine Baugenehmigung beantragen.
Das neu eingeführte vereinfachte Baugenehmigungsverfahren findet auf die gleichen baulichen Anlagen Anwendung wie das Kenntnisgabeverfahren. Anders als bei diesem ist der räumliche Geltungsbereich nicht beschränkt, so dass das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren auch außerhalb des Bereichs qualifizierter Bebauungspläne möglich ist.
Grundsätzlich tragen Sie als Bauherr oder Bauherrin die Verantwortung dafür, dass alle öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten werden, auch diejenigen, die die Baubehörde nicht prüft. Bei einem Verstoß kann die Baurechtsbehörde die Erteilung der Baugenehmigung ablehnen, den Bau stoppen oder bereits Gebautes wieder abreißen lassen.
Vereinfachte Baugenehmigungsverfahren
Anders als im umfassenden Baugenehmigungsverfahren ist im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren der Prüfungsumfang der Baurechtsbehörde reduziert.
das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren kommt in Betracht, wenn Sie
- ein Wohngebäude,
- sonstige Gebäude der Gebäudeklassen 1 bis 3, ausgenommen Gaststätten,
- sonstige bauliche Anlagen, die keine Gebäude sind,
- Nebengebäude und Nebenanlagen für die oben genannten Vorhaben (z. B. Garagen)
bauen und kein Kenntnisgabeverfahren durchführen wollen, oder wenn das Bauvorhaben außerhalb des Geltungsbereichs eines Bebauungsplans liegt und Sie kein klassisches Baugenehmigungsverfahren einreichen wollen.
Der Bauherr trägt die Verantwortung dafür, dass öffentlich-rechtliche Vorschriften, die im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren von der Behörde nicht geprüft werden, eingehalten werden. Im Einzelfall ist eine Abweichung, Ausnahme oder Befreiung von nicht zu prüfenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften zusätzlich zu beantragen.
Erforderliche Unterlagen:
Die Bauvorlagen zur Grundstücksentwässerung und zum etwaig bestellten Bauleiter können nachgereicht werden, sie sind jedoch vor Baubeginn bei der Stadt Kuppenheim, Fachbereich Bauen, vorzulegen.
Hinweis: Die Bauvorlagen sind in dreifacher Ausfertigung bei der Stadt Kuppenheim einzureichen.
Hinweis: Die Stadt Kuppenheim wird von der Baurechtsbörde des Landkreises Rastatt betreut.
Dies bedeutet, dass die Entscheidung Ihres Bauvorhabens durch die
Genehmigungsbehörde des LRA Rastatt erfolgt.
- Antrag auf Baugenehmigung im vereinfachten Verfahren
- weitere Bauvorlagen, das sind in der Regel:
- Lageplan
- Bauzeichnungen
- Baubeschreibung (Formular Baubeschreibung)
- Darstellung der Grundstücksentwässerung
- eventuell bautechnische Nachweise (bei bautechnischer Prüfung)
- technische Angaben zu Feuerungsanlagen (Vordruck)
- Benennung des Bauleiters (soweit bestellt) - Erhebungsbogen für die Statistik über die Bautätigkeit im Hochbau (Vordruck)
Die Bauvorlagen zur Grundstücksentwässerung und zum etwaig bestellten Bauleiter können nachgereicht werden, sie sind jedoch vor Baubeginn bei der Stadt Kuppenheim, Fachbereich Bauen, vorzulegen.
Hinweis:
Die Bauvorlagen sind in dreifacher Ausfertigung bei der Stadt Kuppenheim einzureichen.
Hinweis:
Die Stadt Kuppenheim wird von der Baurechtsbörde des Landkreises Rastatt betreut. Dies bedeutet, dass die Entscheidung Ihres Bauvorhabens durch die Genehmigungsbehörde des LRA Rastatt erfolgt.
Kenntnisgabeverfahren
Sie geben das Bauvorhaben bei der Stadt Kuppenheim durch die Einreichung der Bauvorlagen nur zur Kenntnis.
In der Regel dürfen Sie einen Monat nach Eingang der vollständigen Bauvorlagen bei der Behörde / Stadt Kuppenheim mit Ihrem Bauvorhaben beginnen, sofern sie keine anderslautende Mitteilung durch das Landratsamt Rastatt erhalten haben. Liegt die Zustimmung der Angrenzer den Bauunterlagen bei, dürfen Sie bereits nach zwei Wochen mit dem Bau beginnen.
Voraussetzungen:
- Bestätigung des Eingangs der vollständigen Bauvorlagen gemäß § 53 Abs. 5 LBO durch die Stadt Kuppenheim
- Entwässerungsgenehmigung
In diesem Verfahren können Sie keine Ausnahmen oder Befreiungen erhalten, zum Beispiel von den Abstandsflächenvorschriften.
Erforderliche Unterlagen sind:
- Antrag
- Lageplan
- Bauzeichnungen
- Darstellung der Grundstücksentwässerung
- Erklärung zum Standsicherheitsnachweis
- Bestätigungen des Planverfassers und des Lageplanfertigers
- Bestätigung des Bauherrn über Übernahme der Bauherrschaft und über Bestellung eines geeigneten Bauleiters
Hinweis: Die Bauvorlagen sind in zweifacher Ausfertigung bei der Stadt Kuppenheim einzureichen.
Abbruch einer baulichen Anlage
Unter Abbruch ist die teilweise oder vollständige Beseitigung einer baulichen Anlage zu verstehen.
Soweit der Abbruch von Anlagen nicht bereits verfahrensfrei ist, kommt beim Abbruch ein Kenntnisgabeverfahren in Betracht.
Hinweis: Die Bauvorlagen sind in dreifacher Ausfertigung bei der Stadt Kuppenheim einzureichen.
Der Abbruch ist verfahrensfrei bei
- Anlagen, die nach § 50 Abs. 1 in Verbindung mit dem Anhang zu § 50 Abs. 1 der Landesbauordnung für Baden-Württemberg verfahrensfrei erstellt werden dürfen,
- freistehenden Gebäuden der Gebäudeklassen 1 und 3
- sonstigen Anlagen, die keine Gebäude sind, mit einer Höhe bis zu 10 m.
Für den Abbruch eines Denkmals im Kenntnisgabeverfahren ist in jedem Fall eine Genehmigung nach dem Denkmalschutzgesetz erforderlich.
Nutzungsänderung
Eine Nutzungsänderung steht grundsätzlich der Errichtung eines Gebäudes gleich: Beispielsweise kann es baugenehmigungspflichtig sein, wenn Sie eine Wohnung als Büro oder einen Speicher als Wohnraum nutzen. Eine Nutzungsänderung kann beispielsweise zur Folge haben, dass Sie mehr Stellplätze zur Verfügung stellen müssen.
In bestimmten Fällen ist eine Nutzungsänderung verfahrensfrei. Gegebenenfalls müssen Sie jedoch ein Baugenehmigungsverfahren (vereinfachtes oder umfassendes Baugenehmigungsverfahren) oder ein Kenntnisgabeverfahren durchführen.
Erforderliche Unterlagen:
- Im Baugenehmigungsverfahren müssen Sie neben dem Bauantrag (Anlage 3 oder 4 der VwV-Vordrucke) die Bauvorlagen nach § 2 der Verfahrensverordnung zur Landesbauordnung (LBOVVO) einreichen, vor allem Lageplan, Bauzeichnung und Baubeschreibung. Bei der Baubeschreibung sind Angaben aber nur erforderlich, wenn sie die Nutzungsänderung betreffen. Die Baurechtsbehörde kann, wenn dies zur Beurteilung des Vorhabens erforderlich ist, weitere Unterlagen verlangen. Sie kann auch auf Bauvorlagen oder einzelne Angaben verzichten.
- Im Kenntnisgabeverfahren müssen Sie neben der Anlage 1 der VwV-Vordrucke die Bauvorlagen nach § 1 LBOVVO einreichen, vor allem Lageplan und Bauzeichnung.
Hinweis: Die Stadt Kuppenheim wird von der Baurechtsbörde des Landkreises Rastatt betreut. Dies bedeutet, dass die Entscheidung Ihres Bauvorhabens durch die Genehmigungsbehörde des LRA Rastatt erfolgt.
Geltungsdauer der Baugenehmigungen
Verfahrensfreie Bauvorhaben
- Gartenhaus, Gewächshaus
- Gebäude ohne Aufenthaltsräume, Toiletten oder Feuerstätten, wenn die Gebäude weder Verkaufs- noch Ausstellungszwecken dienen, im Innenbereich bis 40, im Außenbereich bis 20 Kubikmeter Bruttorauminhalt
- Vorbauten ohne Aufenthaltsräume im Innenbereich bis 40 Kubikmeter Bruttorauminhalt
- Terrassenüberdachungen im Innenbereich bis 30 Quadratmeter Grundfläche
- Außenwandverkleidungen einschließlich Maßnahmen der Wärmedämmung, ausgenommen bei Hochhäusern, Verblendungen und Verputz baulicher Anlagen
Sie müssen keinen Bauantrag stellen oder ein Kenntnisgabeverfahren durchführen, aber sind verpflichtet, in eigener Verantwortung zu prüfen, ob Sie Ihr Vorhaben wie geplant umsetzen dürfen.
Beispielsweise müssen Brandschutzvorschriften oder die Bestimmungen bezüglich der Abstandsflächen beachtet werden. Es ist auch möglich, dass Festsetzungen des Bebauungsplanes, Vorschriften der Landesbauordnung, Denkmalschutzbestimmungen, Wasserschutz- und Landschaftsschutzgebietsbestimmungen oder sonstige Vorschriften dem Bauvorhaben entgegenstehen.
Sie sind als Bauherr dafür verantwortlich, dass die erforderlichen Befreiungen oder Genehmigungen von den jeweils zuständigen Behörden vorliegen. Bei Zweifeln wenden Sie sich an eine fachkundige Stelle.
Hinweis: Beachten Sie auch, dass die Gemeinde durch Satzung bestimmen kann, dass für Bauvorhaben, die zwar verfahrensfrei sind, ein Kenntnisgabeverfahren durchgeführt werden muss. Fragen Sie im Zweifel die zuständige Baurechtsbehörde.
Vergabe von Straßennamen und Hausnummern
Die Straßennamen werden in der Regel bereits bei der Erstellung der Bebauungspläne durch die Gemeinde bestimmt.
Sobald Sie einen Bauantrag abgeben, wird im Verlauf des Bearbeitungsverfahrens auch eine Hausnummer vergeben. Sie müssen Ihr Grundstück beziehungsweise Ihr Haus mit der von der Gemeinde vergebenen Hausnummer deutlich kennzeichnen. Die Hausnummer benötigen Sie für das Einwohnermeldewesen und soll das Auffinden des Grundstückes in Notsituationen (zum Beispiel für Rettung, Polizei und Feuerwehr) erleichtern.
Anschlüsse an Versorgungseinrichtungen
Ihr Bauvorhaben muss an die öffentlichen Ver- und Entsorgungseinrichtungen angeschlossen sein.
Die Gemeinden erheben für die erstmalige endgültige Herstellung von einzelnen nicht leitungsgebundenen Erschließungsanlagen (z.B. für öffentliche Straßen, Wege, Parkflächen, Grün- und Lärmschutzanlagen) Erschließungsbeiträge. Der Beitrag richtet sich nach den tatsächlich anfallenden Kosten. Die Einzelheiten regeln die Gemeinden in Satzungen. Bereits mit Beginn der Herstellung der Erschließungsanlagen kann die Gemeinde von Ihnen eine Vorauszahlung auf den Erschließungsbeitrag verlangen.
Baustelle einrichten
Bevor Sie mit den Bauarbeiten beginnen können, müssen Sie für die Einrichtung einer Baustelle einige Voraussetzungen erfüllen:
- Beantragen Sie einen Baustrom- und Bauwasseranschluss beziehungsweise klären Sie Nutzungsmöglichkeiten.
- Stellen Sie eine Zufahrtsmöglichkeit für Baufahrzeuge her.
- Beantragen Sie die Anschlüsse für Strom, Wasser, Abwasser, Gas und eventuell Telekommunikation.
- Wenn Sie die Straßenfläche beim Bauen benutzen, müssen Sie dies genehmigen lassen.
- Eventuell müssen Sie der zuständigen Stelle die Einrichtung der Baustelle ankündigen (Vorankündigung der Einrichtung einer Baustelle nach Baustellenverordnung).
- Bauschutt und Bauabfälle müssen ordnungsgemäß entsorgt werden. Details erfahren Sie bei Ihrem Stadt- oder Landkreis.
Achtung: Jede Baustelle muss so eingerichtet sein, dass die Beschäftigten gegen Unfälle geschützt sind. Als Bauherrin oder Bauherr tragen Sie die öffentlich-rechtliche Verantwortung gegenüber anderen Personen.
Deshalb sollten Sie folgende Maßnahmen beachten:
- Hinterlegen Sie auf der Baustelle alle wichtigen Telefonnummern: Notarzt, Polizei, Feuerwehr, Stadtwerke beziehungsweise Versorgungsunternehmen für Strom, Wasser, Gas.
- Stellen Sie eine Erste-Hilfe-Ausrüstung bereit.
- Bringen Sie Schilder "Baustelle betreten verboten" in ausreichender Zahl gut sichtbar an.
- Schließen Sie frühzeitig eine Bauherrenhaftpflichtversicherung sowie eine Brandversicherung ab.
- Sichern Sie die Baustelle immer soweit wie möglich ab (Einzäunung, Baugrubensicherung, Markierung von Gefahrenpunkten, Beleuchtung).
Baufertigstellung
Wenn Sie ein Bauvorhaben fertiggestellt oder eine im Bau befindliche Immobilie erworben haben oder Arbeiten an Ihrem Bau nicht nachvollziehen können, können Sie eine Baukontrolle von einem unabhängigen Bausachverständigen durchführen lassen.
Der Bausachverständige prüft beispielsweise, ob alle technischen Baubestimmungen gemäß der "Verdingungsverordnung für Bauleistungen" (VOB) eingehalten wurden. Mithilfe einer solchen Baukontrolle können Mängel frühzeitig erkannt und behoben werden.
Es wird zwischen behördlicher und privater Bauabnahme unterschieden.
Die private Bauabnahme, das heißt die Bauabnahme durch den Bauherrn, ist ein ganz wichtiger Zeitpunkt. Mit der Abnahme geht unter anderem die Beweislast für eventuelle Baumängel auf den Bauherrn über, die Verjährungsfrist beginnt zu laufen (Gewährleistung) und in der Regel wird die Schlusszahlung fällig. Die Abnahme kann stillschweigend (z.B. durch Einzug in das Haus) erfolgen.
Daneben gibt es nach der "Verdingungsordnung für Bauleistungen" noch die ausdrückliche, fiktive und die förmliche Abnahme. Voraussetzung der Bauabnahme ist die Fertigstellung und Mangelfreiheit des Gebäudes oder einer erbrachten Bauleistung.
Wurde auf Grundlage der "Verdingungsordnung für Bauleistungen" im Bauvertrag eine förmliche Abnahme vereinbart, sollten Sie ein Abnahmeprotokoll mit folgendem Inhalt erstellen:
- Titel "Bauabnahme gemäß VOB/B § 12"
- Adresse des Bauherrn (Anschrift Baustelle, Name des Bauherrn)
- Adresse des Auftragnehmers (z.B. Handwerker, Bauunternehmer)
- Auftragsnummer und Datum des Bauvertrags
- Bezeichnung der abzunehmenden Leistung (z.B. Elektroarbeiten)
- Teilnehmer der Baubegehung
- Beginn und Fertigstellung der Bauleistung
- Datum und Ort der Abnahme
- exakte Benennung der bei der Abnahme festgestellten Mängel
- Terminvorgabe für die Mängelbeseitigung
- Einwände des Auftragnehmers
- Unterschrift des Auftraggebers und Auftragnehmers oder deren Vertreter
Bei der behördlichen Bauabnahme überprüft die Bauaufsichtsbehörde die Einhaltung der Bauvorschriften in baurechtlicher und bautechnischer Hinsicht. Für den Großteil der Bauvorhaben finden nur stichprobenartige Kontrollen statt. Unabhängig von einer behördlichen Bauabnahme ist die Überprüfung von Brandsicherheit und sicherer Abführung der Verbrennungsgase bei Feuerungsanlagen; sie erfolgt durch den bevollmächtigten Bezirksschornsteinfeger vor der Inbetriebnahme.
Hinweis: Wenn das Gebäude errichtet wurde, müssen Sie als Bauherr dies der zuständigen Vermessungsbehörde, in deren Bezirk das Grundstück liegt, anzeigen.
